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借り換えは住宅ローンの総返済額を減らすおすすめの方法!


住宅ローン借り換え

住宅ローンの見直しでは目的を明確にすることが重要です。

目的を明確にしないまま、表示されている金利の数字だけに注目していては、後になって借り換えが失敗だったなんて思うことになるかも知れません。

逆に言えば目的にあった住宅ローンの借り換えであれば、失敗することもなく、将来的なライフプランも計画しやすくなるはずです。

そんな住宅ローンの借り換えのなかでも総返済額を減らすために住宅ローンの見直しを検討している人は意外と多いです。

長期にわたって返済が続く住宅ローンですから、少しでも負担を減らして、将来の生活設計に余裕を持ちたいと思うのは当然のことかも知れません。

単純に総返済額を減らすことを考えるならば、現状の金利よりも低い金利の住宅ローンに切り替えることが考えられます。

もちろん借り換えのための手数料なども計算に入れなくてはなりませんが、金利差が1パーセント以上あるとすれば、借り換えるメリットも充分に期待できます。

注意したいのは例えば現在の住宅ローンが固定金利となっているケースでは、変動金利に変えるだけでも返済額を抑えることはできますが、将来的に金利が上昇した場合には、もしかしたら固定金利のまま継続したほうが良かったなんてこともあり得る話しです。

総返済額を減らすために借り換えを検討する場合には、基本的には同じ金利タイプでの比較が目安となります。

変動金利を利用している場合には、直接金利を比較することは難しいですが、店頭表示の金利から優遇される期間と引き下げ幅が目安になります。

店頭表示は同じでも下げ幅が大きければ負担は減りますし、優遇期間が長ければメリットも充分に考えられます。


住宅ローンに絶好の借り換え機会到来

◆日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利は過去最低水準に

住宅ローン借り換え

2016年1月29日、日銀がサプライズ的にマイナス金利政策を導入しました。

これは金融機関が日銀に預けている当座預金の金利をマイナスにして民間金融機関の貸し出し増加を狙ったものでしたが、その意図は外れ、民間金融機関の資金は国債を取引する債券市場に流入しました。

それ以前の政策で、日銀が国債を買い取ることを約束していたため、国債の値段は上がり、軒並み過去最高値を更新しました。

国債の値段が上がるということは、利回りが同じであれば、利回りの低下を意味します。長期金利と呼ばれる10年物国債の利回りは、計算上初めてマイナスになり、利回りという概念が通用しなくなりました。

そして、この利回り低下の恩恵を最も強く受けたのが、政府系の「フラット35」などの全期間固定金利型の住宅ローン金利でした。

民間金融機関が提供する全期間固定金利型の住宅ローン金利も含め、これらの金利は数年前の変動金利よりも低いという異常事態となり、住宅ローン利用者にとってはこの上ない環境となりました。


◆住宅ローン金利急低下で、借り換え需要が急増

住宅ローン借り換え

新規の住宅ローン利用者もさることながら、この金利に注目したのが過去に住宅ローンを組んでいる人々でした。

日本が金融緩和を続けている関係で過去の金利も低かったのですが、「フラット35」の金利推移で確認してみても、2009年が3%台、2012年が2%台となる中、現在の金利は1%を割る水準まで低下しています。

   仮に、3,000万円を「フラット35」で借り、35年返済とした場合、金利1%台での総返済額は約3,500万円、金利2%台では約4,200万円、金利3%台では約4,800万円となり、金利差で総返済額にかなりの差が付くことがわかります。

上記の事例は、民間金融機関が提供する全期間固定金利型の住宅ローンでも同様ですが、現在も人気となっている民間金融機関が提供する変動金利は競争激化で0.5%台まで金利が低下しており、上記と同じ事例で変動金利とした場合、総返済額は約3,300万円と利息分は300万円で済むことになります。

ここまで金利が低下することは、誰も想定していなかった訳ですから、借り換えをして総返済額を減らすという手段はある意味当然で、住宅ローン市場は、新規需要よりも借り換え需要の方が盛り上がっています。


◆住宅ローンを借り換えする時の注意点

住宅ローン借り換え

このように書くと、全ての人が借り換えをしないと損なように感じますが、必ずしもそうではありません。

借入残高が少ない人などは借り換えよりも繰上返済を行い、残高を少なくしておいた方が有利です。

また、直近に住宅ローンを組んだ人も、金利差がほとんどない場合は繰上返済した方がよいでしょう。

なお、借り換えには手数料がかかるので、その手数料方式も理解しておきましょう。

まず、定率制です。これは借り換え残高に対して2%程度の手数料がかかるもので、金利が低い民間金融機関に多い方式です。次に、定額制です。これは、借り換え残高に関係なく、一定の手数料がかかるもので金額としては4~5万円が多いですが、金利は高めになります。

単純に考えれば、借り換え残高が少なければ定率制が有利で、借り換え残高が多ければ定額制が有利ですが、手数料も含めたトータルで考えると、総返済額はどちらを選択してもあまり変わりません。

別途必要になる司法書士報酬が30~50万円程度かかりますので、現在の余裕資金と比較しながら選択されるのが良いでしょう。


◆これ以上の金利低下は見込みにくく、行動するなら今がチャンス

住宅ローン借り換え

このマイナス金利政策は、日銀内で全会一致で決定された訳ではなく、僅差での決定です。それは、過去にヨーロッパで実施されているマイナス金利政策があまりうまくいっていないことや、民間金融機関の利ざや縮小で日銀が銀行の経営を圧迫するというジレンマがあるからです。

従って、マイナス金利幅が現行の0.1%から多少前後することはあるかもしれませんが、マイナス金利幅が一方的に拡大されることはないでしょう。

また、民間金融機関の住宅ローン貸出競争もそろそろ限界に達しており、今後さらに有利な条件が出る可能性は低いと考えています。

このように考えると、今が絶好の借り換えチャンスであることがわかります。

積極的な情報収集を行い、有利な借り換えを実現しましょう。


住宅ローン借り換えで「毎月の返済額を減らす」

住宅ローン借り換え

住宅ローンの見直しを検討している人は意外と少なくありません。

その理由は人それぞれですが、長引く不況の影響から家計の見直しを迫られ、月々の固定費でもある住宅ローンの返済を軽減したいと思う人もいます。

また金利の優遇期間が終わってしまい、もしくは期間終了が近づいたために、月々の返済額を見直したいと思う人もいるでしょう。

月々の返済負担を軽減するには、繰り上げ返済を利用して負担を軽減する方法と、住宅ローンそのものを借り換えて負担を減らす方法が考えられます。

まとまった余裕資金が手元にあれば繰り上げ返済を活用するのも賢い方法ですが、将来的なことを考えると手元に資金は残しておきたいもの。

そう考えると借り換えて少しでも負担を減らす方法を検討することになります。

住宅ローンの月々の返済を減らすために借り換えを検討するとなると、まずは現状の金利よりも低い住宅ローンを選ぶこと考えられます。

同じ元本であれば金利が下がればそれだけ返済額も下がるのは当たり前で、例えわずかな差でも長期間にわたって返済が続く住宅ローンであれば、月々の返済額、総返済額は大きく変わってくる可能性もあります。

金利差が期待できないような状況だとしても、どうしても月々の負担を下げたいというのであれば、返済期間を見直すのも方法です。

総返済額は増えてしまう可能性がありますが、同じ元本であれば返済期間が長ければ、毎月の負担は減りますので必要に応じて返済期間も含めて検討することをオススメします。




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